Самозанятость привлекает простотой: зарегистрировался в приложении «Мой налог», выставил чек — и платишь 4% с дохода от физлиц или 6% от юрлиц. Многие рассчитывают применять этот режим к доходам от сдачи имущества в аренду. Но закон разрешает НПД-режим далеко не для всех объектов. Разбираем конкретно по видам.
Что можно сдавать на НПД
Жилые помещения
Самозанятый вправе сдавать в аренду жилые помещения: квартиры, комнаты, частные дома, части дома. Главное условие — в выписке из ЕГРН объект должен значиться как жилое помещение.
Причём по разъяснению УФНС РФ по Москве (письмо от 02.09.2021 № 20-21/131926), самозанятый может сдавать не только своё, но и чужое жильё — например, по договору субаренды, если это не запрещено основным договором.
Доход от жилья → НПД 4% (физлица) / 6% (ИП и юрлица).
Транспортные средства
Самозанятый вправе сдавать в аренду транспорт: легковые автомобили, мотоциклы, автобусы и другие транспортные средства (Письмо Минфина от 17.02.2020 № 03-11-11/10799).
Арендатором может быть физлицо, ИП или компания.
Движимое имущество
Сдача в аренду движимого имущества — оборудования, инструментов, строительной техники, станков — также разрешена (ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
Пример: самозанятый сдаёт в аренду перфоратор или компрессор физлицу → НПД 4%. Сдаёт строительную технику компании → НПД 6%.
Что нельзя сдавать на НПД
Ключевое ограничение: НПД нельзя применять к доходам от сдачи в аренду нежилой недвижимости (ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ). Это означает:
| Объект | Можно на НПД? | Основание |
|---|---|---|
| Квартира, комната, дом | ✅ Да | ФЗ № 422-ФЗ |
| Транспорт | ✅ Да | Письмо Минфина № 03-11-11/10799 |
| Движимое имущество | ✅ Да | ФЗ № 422-ФЗ |
| Офис | ❌ Нет | Письмо Минфина № 03-11-11/94188 |
| Гараж | ❌ Нет | Письмо Минфина № 03-11-11/94188 |
| Склад | ❌ Нет | Письмо Минфина № 03-11-11/94188 |
| Апартаменты | ❌ Нет | Письмо Минфина № 03-11-11/106478 |
| Земельный участок | ❌ Нет | Письмо Минфина № 03-11-11/33669 |
| Баня на участке | ❌ Нет | Нежилое строение |
Апартаменты — отдельный случай. Даже если в них живут люди, с точки зрения права они остаются нежилыми помещениями. НПД к доходу от их сдачи не применяется (Письмо Минфина от 07.12.2020 № 03-11-11/106478).
Земельный участок и баня на нём — тоже не жилые объекты, поэтому не подпадают под НПД.
Важно: НПД не исключает аренду, только меняет налог
Запрет не означает, что самозанятый не может получать доход от сдачи склада или гаража. Это значит лишь то, что с такого дохода нельзя платить НПД. Придётся выбирать:
- Как физлицо — уплачивать НДФЛ 13% (в 2025 году — 15% при доходе свыше 2,4 млн ₽)
- Открыть ИП — и применять УСН или патентную систему
Многие об этом не знают и по ошибке отражают доход от нежилой аренды в «Моём налоге». Это риск: при проверке налоговая переквалифицирует доход и доначислит НДФЛ + пени + штраф 20%.
Когда налоговая признает скрытые трудовые отношения
Отдельная проблема — когда компания нанимает человека как самозанятого, чтобы не платить страховые взносы. Налоговая смотрит на совокупность признаков:
Признаки прикрытых трудовых отношений:
- Один и тот же клиент — единственный источник дохода
- Фиксированные ежемесячные выплаты независимо от объёма задач
- Самозанятый работает по графику компании и на её территории
- Использует оборудование и технику работодателя
- В договоре указана должность, а не конкретный результат
Если налоговая найдёт эти признаки — она переквалифицирует договор в трудовой и взыщет с компании страховые взносы за весь период + штрафы. Самозанятому при этом доначислят НДФЛ.
Как снизить риск:
- Прописывать в договоре конкретный результат и сроки, а не «обязанности сотрудника»
- Допускать несколько разных клиентов
- Не указывать фиксированный график работы и место
Практический вывод
Сдача имущества на НПД — удобный инструмент для владельцев жилья и транспорта. Но для нежилых объектов этот путь закрыт законом. Попытка обойти это правило ведёт к налоговым доначислениям.
Если у вас несколько объектов разного типа или нестандартная ситуация (апартаменты с пропиской, гараж на участке при доме и т.д.) — стоит заранее разобраться со статусом каждого объекта, чтобы правильно выбрать налоговый режим.
Часто задаваемые вопросы
Может ли самозанятый сдавать гараж в аренду на НПД? Нет. Гараж — нежилое помещение, доход от его аренды не подпадает под НПД (Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188). С этого дохода нужно платить НДФЛ 13% как физлицо или открыть ИП.
Можно ли сдавать апартаменты на НПД как самозанятый? Нет. Апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, даже если в них живут люди. НПД к доходу от их аренды не применяется (Письмо Минфина от 07.12.2020 № 03-11-11/106478).
Что самозанятый может сдавать в аренду на НПД? Жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), транспортные средства, движимое имущество (оборудование, инструменты). Всё нежилое — гаражи, офисы, склады, апартаменты, земля — под НПД не подпадает.
Что будет, если по ошибке учитывать аренду нежилого в «Моём налоге»? При налоговой проверке доход переквалифицируют, доначислят НДФЛ за весь период + штраф 20% от недоимки + пени.
Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру и платить НПД? Да. По разъяснению УФНС по Москве, самозанятый вправе сдавать жильё по субаренде, если основной договор аренды это не запрещает.
Читайте также
- Самозанятые граждане: новый статус, налоги и ограничения
- Самозанятый и налоговый вычет при покупке жилья: как получить 650 000 рублей
- Трудовой договор или договор подряда: в чём разница и чем рискует работодатель
Если вы сдаёте имущество как самозанятый и не уверены в правомерности применяемого режима — проконсультируйтесь до налоговой проверки, а не после.