Что такое финансовый мониторинг
С 2001 года в России действует Федеральный закон № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов». Он обязывает банки, нотариусов и риелторов сообщать в Росфинмониторинг о подозрительных операциях с денежными средствами — в том числе о сделках с недвижимостью.
Сделки с недвижимостью стоимостью от 5 000 000 рублей подлежат обязательному контролю — информация о них направляется в Росфинмониторинг автоматически.
Подозрительные сделки (независимо от суммы) также могут быть переданы в мониторинг.
Что проверяет Росфинмониторинг
Система отслеживает признаки возможного отмывания денег:
- Несоответствие цены в договоре рыночной стоимости. Занижение цены — типичный признак «серых» сделок.
- Источник средств на покупку. Откуда у покупателя деньги? Если это крупная сумма наличными — возникнут вопросы.
- Идентификация участников. Покупатель и продавец должны быть однозначно идентифицированы; сделки с участием лиц из санкционных списков блокируются.
- Сложные цепочки перепродаж. Недвижимость, несколько раз сменившая владельца за короткое время, вызывает подозрение.
Что обязан проверить риелтор
С 2021 года риелторы (агентства недвижимости) включены в перечень организаций, подпадающих под Закон № 115-ФЗ. Риелтор обязан:
- идентифицировать личность клиента (паспорт, ИНН),
- запросить информацию о происхождении средств при сделках на крупные суммы,
- не проводить сделку, если клиент включён в список Росфинмониторинга,
- при выявлении подозрительных операций — уведомить Росфинмониторинг.
Как подготовиться к сделке
Документируйте источник средств. Если покупаете за наличные — имейте подтверждение их законного происхождения: выписку со счёта, договор займа, документы о продаже предыдущего имущества.
Не занижайте цену в договоре. Указание рыночной цены защищает обе стороны: при расторжении сделки покупатель возвращает реально уплаченную сумму.
Проверяйте контрагента. Убедитесь, что продавец или покупатель не включён в списки санкций и не фигурирует в открытых базах данных как должник или лицо с ограниченными правами.
Работайте через нотариуса. Нотариальное удостоверение сделки добавляет уровень проверки и снижает риск претензий со стороны Росфинмониторинга.
Часто задаваемые вопросы
Банк заблокировал операцию по сделке с недвижимостью. Что делать? Банк обязан объяснить причину блокировки и предоставить возможность подать документы об источнике средств. Подготовьте: договор купли-продажи предыдущего жилья, налоговые декларации, выписки по счёту за последние 3 года, договоры займа при наличии. После предоставления документов банк принимает решение в срок 3–5 рабочих дней.
Мы договорились с продавцом о занижении цены в договоре. Чем это грозит? Для обеих сторон: налоговые риски (продавец занижает налогооблагаемый доход), риск обвинения в уклонении от уплаты налогов, а при оспаривании сделки покупатель сможет вернуть только «бумажную» сумму. Для риелтора — штраф по ФЗ-115 за содействие подозрительной операции. Не рекомендуем.
Продавец попросил перевести деньги на счёт третьего лица. Это нормально? Нет. Расчёты с третьим лицом без письменного указания продавца и объяснения причин — красный флаг финансового мониторинга и угроза для покупателя. Деньги нужно переводить только собственнику, указанному в договоре.
Нужно ли что-то делать, если Росфинмониторинг запросил информацию о сделке? Прямые запросы Росфинмониторинга поступают банкам и нотариусам, не физическим лицам. Если банк сообщил, что передал сведения — это не означает ни подозрение в преступлении, ни блокировку средств. Это стандартная процедура для сделок на сумму свыше 5 млн рублей.
Читайте также
- Новые механизмы безопасности сделок с недвижимостью в 2026 году
- Обзор ВС РФ 2026 по сделкам с недвижимостью: 5 ключевых позиций
Планируете крупную сделку с недвижимостью и хотите избежать проблем с банком или финансовым мониторингом? Обратитесь за юридическим сопровождением — проверим документы и структурируем сделку в соответствии с требованиями закона.