Что изменилось в защите сделок

В последние годы законодатель ввёл ряд инструментов, направленных против мошенничества при сделках с недвижимостью. Большинство собственников о них не знают и не используют — что создаёт уязвимость.

Запрет сделок без личного присутствия

С августа 2019 года действует механизм запрета сделок с использованием электронной подписи без личного присутствия собственника. Суть: можно подать заявление в Росреестр через МФЦ и внести в ЕГРН отметку о том, что переход права собственности возможен только при личном участии владельца.

Это защищает от сценария, при котором мошенники:

получают электронную подпись на имя собственника (поддельные документы),
оформляют переход права через ЭДО без ведома хозяина квартиры.

Как активировать: подать заявление в МФЦ или через Госуслуги. Процедура бесплатная.

Уведомления о сделках с вашей недвижимостью

Росреестр рассылает уведомления собственникам при любом обращении с их недвижимостью в ЕГРН. Убедитесь, что у вас указан актуальный email и телефон в ЕГРН.

Дополнительно: можно подписаться на уведомления через личный кабинет Росреестра — вы будете получать сообщение при любом запросе информации о вашем объекте.

Контроль через МВД: проверка документов продавца

При покупке вторичного жилья рекомендуется:

Проверить паспорт продавца через сервис МВД (mvd.ru → проверка паспорта).
Запросить справки о дееспособности продавца при наличии сомнений.
Сверить сведения с выпиской из ЕГРН: ФИО, дата рождения, номер паспорта должны совпадать.

Нотариальное удостоверение и ответственность нотариуса

Нотариально удостоверенная сделка даёт дополнительную защиту:

Нотариус проверяет личность сторон, дееспособность и волеизъявление.
Нотариус несёт имущественную ответственность за ошибки при удостоверении сделки (ст. 17 Основ законодательства о нотариате).
При оспаривании сделки нотариальная форма значительно усиливает позицию добросовестного покупателя.

Обязательно нотариальное удостоверение: при продаже долей в недвижимости, при сделках с несовершеннолетними или недееспособными.

Страхование титула

Страховой полис защищает покупателя от финансовых потерь в случае признания сделки недействительной или виндикации имущества. Стоимость — около 0,3–0,5% от стоимости объекта в год. Страхуется период 3 года (срок исковой давности по большинству оснований).

Часто задаваемые вопросы

Если запрет на электронные сделки уже стоит — нужно ли его периодически обновлять? Нет. Запись в ЕГРН бессрочная — она будет действовать до тех пор, пока вы её сами не снимете. Единственное исключение — некоторые регионы при смене форм ведения реестра делали технические сбросы, поэтому раз в год полезно проверять, что отметка на месте.

Нотариус удостоверил сделку, но потом выяснилось, что продавец был мошенником. Нотариус возместит ущерб? Да, если нотариус допустил ошибку при проверке. Нотариусы России страхуют профессиональную ответственность в обязательном порядке. Если нотариальное действие совершено с нарушением — он несёт гражданско-правовую ответственность. Но если нотариус выполнил все предусмотренные процедуры, а мошенник действовал крайне изощрённо — взыскать с нотариуса будет сложно.

Страхование титула: стоит ли покупать, если квартира в новостройке? Для первичного рынка от застройщика — обычно не нужно: цепочки предыдущих сделок нет. Для переуступки в новостройке или при любой вторичке — рекомендуется. Особенно если в истории объекта есть наследство, несколько быстрых перепродаж или недееспособный продавец.

Как часто проверять, не появились ли обременения на мою квартиру? Достаточно раз в 6–12 месяцев запрашивать выписку из ЕГРН через Госуслуги или сайт Росреестра. Это бесплатно и занимает несколько минут. Можно также подписаться на уведомления в личном кабинете Росреестра — тогда любые изменения придут сразу.

Новые механизмы безопасности сделок с недвижимостью