Стандартная ставка НДФЛ для нерезидентов РФ при продаже недвижимости — 30%. Это один из самых высоких налогов в гражданском обороте. Однако для ряда стран Россия подписала соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН), которые позволяют платить существенно меньше или не платить вообще. Разбираем конкретный кейс.

Исходные данные

Клиент — гражданин РФ, налоговый резидент Турции (проводит в России менее 183 дней в году). В собственности — коммерческая недвижимость в Москве, рыночная стоимость около 15 млн рублей.

Что было бы без оптимизации: НДФЛ 30% × 15 000 000 = 4 500 000 рублей, при этом без права на имущественный вычет (нерезиденты его лишены по ст. 220 НК РФ).

Что такое СИДН

СИДН — соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и иностранным государством. Его цель — не допустить ситуации, когда один и тот же доход облагается налогом дважды: и в России, и в стране резидентства.

По состоянию на 2026 год у России действуют СИДН с более чем 80 странами, в том числе с Турцией, ОАЭ, Арменией, Беларусью, Кипром, Германией и другими.

Ключевой принцип: СИДН имеет приоритет перед нормами национального налогового законодательства РФ (ст. 7 НК РФ).

Как СИДН с Турцией решает проблему

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Турцией устанавливает: доходы от продажи недвижимости облагаются налогом в государстве, где эта недвижимость расположена. То есть, казалось бы, налог в России.

Однако ключевой вопрос — по какой ставке. СИДН не устанавливают конкретные ставки: это прерогатива национального законодательства каждой страны. Но они могут предусматривать, что налог взимается только в одной стране — либо в России, либо в Турции.

Если по условиям конкретного СИДН Турция вправе облагать этот доход налогом и облагает его, Россия применяет механизм зачёта налога или освобождения от налогообложения — чтобы избежать двойного обложения.

Практический результат: при грамотном применении СИДН и уплате налога с продажи в Турции, обязательство перед российской налоговой может быть либо зачтено, либо сведено к нулю — в зависимости от конкретных условий соглашения и ситуации.

Документы для применения СИДН

Чтобы воспользоваться нормами СИДН при подаче 3-НДФЛ в России, нерезидент обязан представить:

Сертификат налогового резидентства — официальный документ от налоговых органов Турции (или иной страны), подтверждающий, что вы являетесь налоговым резидентом именно этого государства в конкретном налоговом году.
Апостиль или легализация — в зависимости от того, участвует ли страна в Гаагской конвенции.
Перевод на русский язык, заверенный нотариально.
Документы об уплате налога за рубежом — если применяется механизм зачёта, а не освобождения.

Статус налогового резидентства: как подтвердить

Налоговый резидент РФ — тот, кто провёл в России 183 дня или более в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 207 НК РФ). Статус определяется на 31 декабря года продажи.

Налоговый резидент Турции — тот, кто признан таковым по турецкому законодательству. Как правило, это место постоянного пребывания, центр жизненных интересов.

Важный нюанс: гражданство РФ само по себе не делает вас налоговым резидентом РФ. И наоборот — иностранный паспорт не означает, что вы стали нерезидентом. Главный критерий — фактическое пребывание.

Что не работает: частые ошибки

Ошибка 1: «Я живу за границей — значит, мне не нужно платить налог в России» Это неверно. Объект недвижимости расположен в России — Россия вправе облагать доход от его продажи. СИДН определяет как, а не будет ли вообще налог.

Ошибка 2: «СИДН работает автоматически» Нет. Нерезидент обязан самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ, приложить сертификат резидентства и потребовать применения норм СИДН. Сам по себе факт проживания за рубежом налоговая не проверяет.

Ошибка 3: «Раньше была льгота на срок владения — она работает» С 2019 года нерезиденты также вправе применять освобождение от НДФЛ при продаже жилой недвижимости, находившейся в собственности более минимального срока (3 или 5 лет). Однако коммерческая недвижимость (офисы, склады, апартаменты) этой льготой не пользуется.

Алгоритм действий для нерезидента, продающего недвижимость в России

Определите свой статус: резидент или нерезидент на 31 декабря года продажи.
Проверьте, есть ли СИДН между Россией и вашей страной.
Получите сертификат налогового резидентства в вашей стране.
Проконсультируйтесь с юристом/налоговым консультантом о конкретных условиях СИДН.
Подготовьте и подайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Уплатите налог (если он сохраняется) до 15 июля.

Часто задаваемые вопросы

С Россией приостановлены СИДН с некоторыми странами — как это влияет на нерезидентов? В 2023–2024 годах Россия приостановила действие СИДН с рядом «недружественных» государств (включая страны ЕС, США, Великобританию). Если ваша страна в этом списке — СИДН временно не применяется и налог взимается по внутреннему законодательству РФ (30% для нерезидентов). Актуальный список стран нужно проверять на момент сделки.

Живу в ОАЭ. Там нет подоходного налога — значит, зачтёт ли его Россия? Если СИДН с ОАЭ предусматривает освобождение дохода от налогообложения в России (что зависит от конкретного текста соглашения) — может быть освобождение вне зависимости от того, платился ли налог в ОАЭ. Механизм освобождения и механизм зачёта — разные вещи. Для ОАЭ нужна отдельная консультация с разбором актуального текста СИДН.

Нужно ли подавать декларацию, если налог по СИДН получился нулевым? Да. Декларация 3-НДФЛ подаётся в любом случае при наличии дохода от продажи имущества. В ней указываются основания применения СИДН и расчёт нулевого налога.

Когда выгоднее продать — будучи ещё резидентом или уже нерезидентом? Если жилая недвижимость в собственности более 5 лет — лучше как резидент (ставка 0%). Если менее 5 лет — как резидент ставка 13–15%, как нерезидент (без СИДН) — 30%. Коммерческая недвижимость — всегда требует расчёта с учётом СИДН. Оптимальный момент продажи зависит от типа объекта, срока владения и страны проживания.

Продажа недвижимости в России нерезидентом