Кто является налоговым нерезидентом
Налоговый резидент России — лицо, которое фактически находится в России 183 и более дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 207 НК РФ). Если вы живёте за рубежом и приезжаете в Россию реже — вы нерезидент.
Гражданство не определяет резидентство. Гражданин России может быть налоговым нерезидентом, и наоборот — иностранец может быть резидентом РФ.
Ставка налога для нерезидентов
Нерезиденты платят НДФЛ с дохода от продажи российской недвижимости по ставке 30%, а не 13% (15%), как резиденты.
Кроме того, нерезиденты не могут применить:
- имущественный вычет в 1 000 000 рублей (для жилья),
- освобождение от налога при минимальном сроке владения (3 или 5 лет),
- уменьшение дохода на сумму расходов на покупку.
Это значит, что если нерезидент продаёт квартиру за 10 млн рублей, с которой налог по ставке 30% составит 3 млн рублей — вне зависимости от срока владения и того, за сколько она была куплена.
Договоры об избежании двойного налогообложения
Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) с большинством стран мира. Многие из них — в том числе с Германией, Францией, Испанией, Кипром, Израилем, Арменией, Казахстаном, Грузией — содержат положения о налогообложении доходов от продажи недвижимости.
Типичное положение СИДН: доходы от продажи недвижимости облагаются налогом в стране нахождения имущества. Но ряд соглашений предусматривает освобождение от налога в России при соблюдении определённых условий — например, если продавец является резидентом страны-партнёра.
Важно: при наличии СИДН нерезидент вправе заявить об освобождении от российского налога, представив подтверждение налогового резидентства страны-партнёра. Ставка может быть снижена с 30% до 0%.
Алгоритм действий
Шаг 1. Определите своё налоговое резидентство в стране проживания. Для применения СИДН вам понадобится справка о налоговом резидентстве (certificate of residence / Ansässigkeitsbescheinigung / etc.), выданная налоговым органом страны проживания.
Шаг 2. Проверьте наличие и условия СИДН между Россией и вашей страной. Тексты СИДН публикуются на сайте ФНС России. Обратите особое внимание на статью о недвижимости.
Шаг 3. Представьте справку в российскую налоговую при подаче декларации 3-НДФЛ. Декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Шаг 4. Уплатите налог по льготной ставке СИДН или заявите освобождение. ФНС обязана принять документ, но на практике может запросить нотариально заверенный перевод.
Риск: приостановление СИДН
С 2023 года Россия приостановила действие ряда СИДН — в частности, с США, Великобританией, странами ЕС и рядом других государств. До совершения сделки обязательно проверьте, действует ли СИДН с вашей страной на дату продажи. Список приостановленных СИДН публикуется на сайте Минфина России.
Читайте также
- Налог при продаже имущества несовершеннолетнего: кто платит и как уменьшить
- Самозанятый и налоговый вычет при покупке жилья: как получить 650 000 рублей
Живёте за рубежом и планируете продать российскую недвижимость? Обратитесь за налоговой консультацией — проверим действие СИДН, рассчитаем налоговую нагрузку и подготовим декларацию.