Каждую неделю появляются новые истории: пожилой человек продаёт квартиру, получает деньги — а через три-пять лет идёт в суд и доказывает, что в момент сделки не понимал своих действий. Суды нередко встают на сторону продавца. Покупатель лишается квартиры, а вернуть деньги с пенсии практически нереально.

Этот сценарий уже получил неофициальное название — «бабушкинг».

Среди продавцов есть и реально пострадавшие пожилые люди, которых обманули мошенники. Но есть и случаи намеренного злоупотребления. В обоих случаях добросовестный покупатель оказывается без защиты.

Я задала себе вопрос: что бы я сама сделала при покупке вторичного жилья сегодня? Выделила четыре инструмента.

1. Дополнительные условия в договоре купли-продажи

Стандартный договор фиксирует факт сделки, но ничего не говорит о состоянии воли продавца в момент её совершения. Это слабое место.

Я рекомендую добавить раздел, в котором продавец письменно подтверждает:

заключает договор с реальным намерением получить деньги за недвижимость;
никто не предлагал ему перечислить вырученные средства на «безопасные счета», помочь «разоблачить мошенников» или «содействовать Банку России»;
после продажи он утрачивает все права на объект и осознаёт это;
перед сделкой с ним не связывались третьи лица с рассказами о попытках похитить его сбережения или оформить кредит на его имя.

Такие условия не дают стопроцентной гарантии: если суд установит иное, они отступают. Но они усиливают доказательную базу вашей добросовестности и значительно осложняют позицию продавца, который захочет заявить об «обмане» или «принуждении».

2. Нотариальная форма сделки

Большинство сделок с недвижимостью проходят в простой письменной форме — нотариус по закону не нужен. Тем не менее я советую обратиться к нему, даже когда закон этого не требует. Это дополнительные расходы, но вы покупаете реальную защиту.

Что даёт нотариальное удостоверение:

Проверка дееспособности. Нотариус обязан убедиться, что обе стороны понимают происходящее и действуют добровольно. Если продавец дезориентирован, отвечает невпопад или явно не понимает, что подписывает, — нотариус откажет в удостоверении сделки.

Доступ к закрытым реестрам. У нотариуса есть сведения, которых нет в открытом ЕГРН: наследственные дела, статус доверенностей, согласия супругов. Он проверяет юридическую чистоту объекта с полным профессиональным доступом и несёт за это персональную застрахованную ответственность.

Безопасные расчёты. Деньги можно провести через депозит нотариуса: продавец получает их только после государственной регистрации перехода права. Это защищает обе стороны от рисков наличного расчёта.

Нотариус как свидетель в суде. При оспаривании сделки нотариус вправе подтвердить обстоятельства её совершения — как независимый участник с профессиональным статусом.

3. Титульное страхование

Титульное страхование защищает не саму квартиру, а ваше право собственности на неё. Если суд признает сделку недействительной — страховая компания выплатит компенсацию.

Страховой случай наступает, когда:

сделка оспорена из-за недееспособности продавца;
выявлены нарушенные права наследников или несовершеннолетних собственников;
один из предыдущих переходов права признан незаконным, что отменяет все последующие сделки.

Важный нюанс: страхуется утрата права, а не физическое повреждение жилья. Пожар — это другой полис. Решение суда — это титульное страхование.

Стоимость и сроки. Полис обходится в 0,1–0,5% от стоимости квартиры в год. Срок страхования — от 1 до 10 лет. Чем сложнее история объекта (наследство, несколько перепродаж), тем дороже полис.

Выплата, как правило, равна рыночной стоимости недвижимости или сумме, фактически потраченной на покупку, — условия прописываются в договоре.

4. Справки о дееспособности и медицинское освидетельствование

Справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров подтверждают, что продавец не состоит на учёте. Запросить их имеет смысл на этапе переговоров.

Но нужно понимать ограничения.

Что справки не доказывают. Отсутствие учёта ≠ дееспособность. В суде эти документы имеют минимальный вес: решающую роль играет заключение судебно-психиатрической экспертизы, которую назначает сам суд. Справки — не замена экспертизе.

Можно ли обязать продавца предоставить справки? Нет. Это добровольный выбор продавца. Если у него нет причин скрывать что-либо — получение справок не станет проблемой. Категорический отказ без объяснений — серьёзный повод пересмотреть сделку.

Медицинское освидетельствование на сделке. Более надёжный вариант — пригласить судебно-психиатрического эксперта непосредственно перед подписанием договора. Эксперт осматривает продавца и выдаёт заключение о его состоянии на момент сделки. Стоимость — от 15 000 рублей. Если справка нужна прежде всего покупателю, он вправе взять расходы на себя.

Часто задаваемые вопросы

Продавец — 80 лет, но совершенно в здравом уме. Нужны ли все эти меры? Да. «Бабушкинг» работает не только через реальную недееспособность: через несколько лет пожилой человек (или его наследники) может заявить, что «не понимал» — и назначить экспертизу. Ваша защита — зафиксированные при сделке обстоятельства: нотариус, медосвидетельствование, развёрнутые условия договора.

Экспертиза дееспособности на сделке — насколько это реально организовать? Реально. Ряд психиатрических клиник и частных экспертов предлагают такую услугу: эксперт приезжает на нотариальную сделку, проводит короткое собеседование и выдаёт заключение. Стоимость — 15 000–40 000 рублей. При стоимости квартиры в несколько миллионов — разумные расходы.

Если страховая откажет в выплате — что делать? Отказ в выплате можно оспорить в суде. Для этого нужно сохранить все документы: полис, переписку со страховой, решение суда по основному делу. Если страховая расширительно толкует исключения из договора — суды нередко встают на сторону страхователя. Перед покупкой полиса — читайте исключения вместе с юристом.

Что важнее: нотариус или медосвидетельствование? Они дополняют друг друга. Нотариус проводит профессиональную проверку, но не является психиатром. Медосвидетельствование даёт специализированное заключение о психическом состоянии именно в момент сделки. При значительной стоимости объекта или явной пожилости продавца — желательно использовать оба инструмента.

Главное

Ни один из четырёх инструментов не даёт абсолютной гарантии: суды оценивают каждое дело по совокупности доказательств. Но каждый шаг усиливает вашу позицию и снижает риск остаться без квартиры и без денег.

Применяйте их вместе — это не паранойя, а разумная осторожность при одной из самых крупных покупок в жизни.

Бабушкинг: 4 способа защитить покупку вторичного жилья