Как возникает кадастровое наложение
Кадастровое наложение — это ситуация, когда границы двух участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) пересекаются. В случае с лесным фондом проблема имеет историческую природу:
- Лесной фонд России составлялся и описывался задолго до появления современного кадастра. Многие лесные кварталы имеют устаревшие координаты с погрешностями.
- При постановке земельных участков ИЖС на кадастровый учёт ошибки в описании лесного фонда могли не учитываться — и участки «накладывались» на лес.
- Продавцы и риелторы такие пересечения, как правило, не проверяют.
Правовые последствия
Земли лесного фонда относятся к особо защищаемым категориям (Лесной кодекс РФ). На них запрещено:
- капитальное строительство (за исключением специальных объектов),
- изменение категории земли без специального разрешения,
- любые действия, приводящие к уничтожению леса.
Если ваш участок кадастрально пересекается с лесным фондом — прокуратура и Рослесхоз вправе:
- потребовать сноса возведённых строений,
- потребовать восстановления леса,
- инициировать изъятие части участка,
- возбудить административное или уголовное дело при причинении ущерба.
Кто несёт ответственность
Продавец. Если продавец знал о наложении — это основание для расторжения договора и взыскания убытков (ст. 475, 557 ГК РФ).
Орган кадастрового учёта. Если наложение возникло вследствие кадастровой ошибки — Росреестр несёт ответственность за её исправление. Однако на практике исправление кадастровых ошибок — длительный и сложный процесс.
Покупатель как добросовестное лицо вправе претендовать на компенсацию утраченного участка из казны (ст. 68 Закона о государственной регистрации недвижимости), если он был признан добросовестным приобретателем.
Как проверить участок до покупки
Заказать выписку ЕГРН с планом участка и сравнить с публичной кадастровой картой. Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru) отображает лесные массивы, однако с ограниченной точностью.
Провести геодезическую проверку — заказать у кадастрового инженера сравнение координат границ участка с координатами лесного фонда по ЕГРЛС (Государственный лесной реестр).
Запросить информацию в Рослесхозе. Территориальный орган Федерального агентства лесного хозяйства может предоставить сведения о лесных кварталах, накладывающихся на участок.
Читайте также
- Заброшенная дача: когда государство может забрать участок и как защититься
- Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости
Приобрели участок и обнаружили пересечение с лесным фондом? Или планируете покупку и хотите проверить риски? Обратитесь за консультацией — проверим правовой статус участка и подготовим стратегию защиты.