Право, которое «прилагается» к квартире
Российское право знает несколько ситуаций, когда лицо, не являющееся собственником, получает право пожизненного проживания в квартире. Это право сохраняется при любой продаже, дарении или наследовании квартиры — и новый собственник не может его прекратить.
Кто получает пожизненное право пользования
1. Отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры члены семьи, зарегистрированные в ней, вправе отказаться от участия в приватизации. Если они это сделали — они сохраняют пожизненное право пользования квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; позиция закреплена Постановлением Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009).
Такое лицо нельзя снять с регистрационного учёта и нельзя выселить даже через суд. Покупатель квартиры, не знавший об этом, оказывается в ситуации «вечного соседа».
2. Получатели ренты (договор пожизненного содержания с иждивением). По договору ренты с пожизненным содержанием получатель ренты сохраняет право проживания в квартире до смерти. Если квартиру продают — право проживания переходит к новому собственнику вместе с квартирой.
3. Завещательный отказ. Наследодатель вправе в завещании обязать наследника предоставить конкретному лицу право пользования квартирой на определённый срок или пожизненно (ст. 1137 ГК РФ). Это право сохраняется при продаже квартиры наследником.
4. Договор безвозмездного пользования (ссуда). Если собственник заключил с жильцом бессрочный договор безвозмездного пользования — расторгнуть его можно только с уведомлением за 1 месяц. При продаже квартиры договор сохраняется.
Как это обнаружить до покупки
Запросить выписку из домовой книги (или архивную выписку). Она покажет всех когда-либо зарегистрированных лиц и основания их снятия с регистрационного учёта.
Проверить историю приватизации. Если квартира приватизировалась — у нотариуса или в архиве можно получить документы о приватизации, в том числе с данными о тех, кто от неё отказался.
Внимательно изучить правоустанавливающие документы. Если квартира получена по наследству — запросить завещание целиком. Если на основании договора ренты — изучить договор.
Задать прямой вопрос продавцу и потребовать письменного заверения об отсутствии лиц с правом пожизненного пользования. Ложное заверение является основанием для расторжения договора и взыскания убытков.
Как суд относится к таким правам
Верховный Суд последовательно защищает права «пожизненных жильцов». Суды, как правило, отказывают в их выселении даже при смене нескольких собственников подряд. Единственное исключение — если само право изначально возникло с нарушением закона, что крайне сложно доказать.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли договориться с «пожизненным жильцом» о выплате отступного за добровольный выезд? Да, и это единственный практически работающий способ. Закон не запрещает достичь мирового соглашения: жилец снимается с учёта добровольно в обмен на денежную компенсацию. Оформляется соглашением с нотариально удостоверенными подписями.
«Пожизненный жилец» не платит за коммунальные услуги и мешает пользоваться квартирой. Что делать? Взыскать расходы на ЖКХ с «пожизненного жильца» можно через суд, если доля его расходов определима (по количеству проживающих). Воспрепятствование пользованию квартирой — основание для иска о нечинении препятствий. Выселить его всё равно нельзя, но суд может обязать его не мешать собственнику.
Продавец скрыл «пожизненного жильца» — как расторгнуть договор? Сокрытие существенного обременения — основание для расторжения договора купли-продажи через суд по ст. 557 ГК РФ (недостатки, о которых продавец не предупредил). Необходимо доказать, что продавец знал о жильце. Параллельно можно требовать возмещения убытков.
Что происходит с правом пожизненного пользования после смерти жильца? Оно прекращается — это персональное право, не наследуется и не передаётся. После смерти «пожизненного жильца» квартира переходит к собственнику в чистом виде. Исключение — если право возникло из завещательного отказа и в завещании был указан более длинный срок или иные условия.
Читайте также
- Скрытые риски вторичного жилья: когда предыдущий собственник может вернуть квартиру
- Добросовестный приобретатель: дело Долина-Лурье
- Вечные жильцы: кого нельзя выселить из квартиры
Покупаете квартиру и хотите убедиться в отсутствии скрытых жильцов? Или уже купили и обнаружили такого «жильца»? Обратитесь за консультацией — проверим документы и определим возможные пути решения.